Комната раздора и битва за метры: что не так с рынком недвижимости в Душанбе

ДУШАНБЕ, 3 мая — Sputnik. В 2017 году был утвержден Генеральный план по обновлению и расширению столицы Таджикистана, согласно которому к 2040 году город должен значительно увеличиться и вырасти в высоту. Сносятся старые микрорайоны, возводятся новостройки, но не все жильцы готовы оставить свои квартиры и принять условия, предлагаемые застройщиком.

В Душанбе в 82-м микрорайоне по улице Нусратулло Махсума сразу несколько домов - № 75, 77 и 77/1 - согласно плану застройки, попали под снос. По проекту девелопера "Сохтмони Осиёи Маркази", на их месте будет возведен масштабный проект, включающий в себя 2 блока зданий по 20 этажей, еще 2 блока по 18 этажей и блок с 23 этажами.

Объединит их огромный 2-этажный стилобат коммерческих помещений с детской развлекательной зоной прямо на крыше. А рядом расположится парковка и сквер.

В данный момент застройщик получил только разрешение на проектирование от 12 октября 2022 года и разрешение на строительство первого блока А от 7 апреля 2023 года, который расположен в зеленой зоне и, судя по всему, никак не предусматривает сноса домов на момент возведения.

Согласно документу, копия которого имеется в распоряжении редакции, если за 3 года компания "Сохтмони Осиёи Маркази" не построит первый блок, он потеряет силу.

Как и почти всякое масштабное строительство в Душанбе, здесь не обошлось без конфликта между рядовыми горожанами и застройщиком.

По словам жильцов, несколько месяцев назад к ним пришел представитель компании, сообщив о скором сносе домов и необходимости заключения договоров о выкупе их жилплощади.

Новость разразилась как гром среди ясного неба, ведь предварительно (как полагается по закону) ни из мэрии, ни из других инстанций к ним никто не приходил и не предупреждал. Возможно, потому, что разрешения на снос указанных домов все еще лежат на столах в официальных кабинетах и до сих пор не подписаны.

Однако самые неприхотливые владельцы недвижимости или те, кто давно хотел сменить жилплощадь, уже уходят. А с ними исчезают оконные рамы, двери, паркетные полы и даже куски кровли.

И некоторые жильцы утверждают, что не раз слышали, как по ночам то с крыш, то из окон кто-то что-то сбрасывает, а в открытые оконные проемы квартир нижних этажей постоянно влезают какие-то посторонние люди, представляющиеся мастерами. Так, недавно среди ночи неизвестные пытались снять бойлер отопления.

Что касается обмена жилплощади, предложенного застройщиком, то некоторые собственники сразу согласились на предложенные условия, а несогласные - написали коллективное письмо в компанию (копия имеется в распоряжении редакции) с просьбой организовать собрание с участием представителей хукумата.

По их словам, застройщик расписался в получении, но официального ответа так и не дал.

По версии представителей самой компании, 75% жильцов дома № 77 уже подписали договоры - остальные не согласны с предоставляемыми условиями, так как они не считают их выгодными.

Напомним, по закону, никто не может принудить человека к заключению какого-либо договора, а значит, застройщик должен учитывать пожелания оставшихся 25% и так или иначе прийти с ними к компромиссу.

Мы узнали, почему жильцы не соглашаются с застройщиком и чего они хотят.

Их требования таковы: либо компания купит их жилье по цене не ниже рыночной, либо позволит дожить в своих квартирах до окончания строительства блока А и даст им квартиры под ключ с количеством комнат, советующим утраченным.

Тем более, как упоминалось выше, возведение данного блока обязательного сноса существующих домов не требует.

Но проблема в том, что застройщик, что логично, рассчитывает жилплощадь только по квадратуре, а не по количеству комнат без учета соотношения жилой и полезной площади.

А параметры застройки в большинстве современных зданий таковы, что с полезным пространством там плоховато - непропорционально большие коридоры, прямоугольные узкие комнаты, кухни без окон.

Разумеется, многим собственникам такая планировка душу не греет. Хрестоматийный пример такого конфликта между удобством и суровыми реалиями таджикского девелопмента - история Николая (имя изменено).

Взамен своей 5-комнатной квартиры он выбрал вариант из проекта застройщика - 1-комнатную и 4-комнатную квартиры. Но застройщик сказал, что квадратура у такого варианта выходит значительно больше и собственник должен будет доплатить сверху 33 тыс. долларов. Договориться стороны пока так и не смогли.

Жительница дома Мукаррам трижды ходила в компанию на переговоры, которые также ничем не завершились.

Изначально девелопер предложил собственнице 65 тыс. долларов (по 800 за 1 кв. м), несмотря на то что даже 4-комнатную квартиру в старом доме того района можно купить не дешевле 100 тыс. долларов.

В следующий раз застройщик предложил ей уже 90 тыс. долларов, сказав, что больше дать не может. Затем он решил посчитать по квадратам, но его 2-комнатная оказалась больше ее 5-комнатной квартиры.

"Со своим вопросом я везде побегала, а в государственной оценочной компании узнала, что, поскольку наш дом строил кооператив жильцов, квадратура балкона, подвальной кладовки, часть лестничного проема и даже крыши должны учитываться.

Юристы это подтвердили, но застройщик не соглашается. Он не считает нужным учитывать даже веранду. Да и в целом, зачем мне огромный коридор, уборная или кухня? Мне нужны жилые комнаты", - говорит Мукаррам.

Пожилая женщина, живущая в своей 5-комнатной квартире с семьей сына и дочерью, не хочет дожидаться окончания строительства в съемном жилье.

Опасения ее небеспочвенны.

Не раз крупные стройки в Душанбе оказывались долгостроем с сомнительной историей, когда за время возведения объекта застройщик оказывался в тюрьме, становился банкротом или пропадал без вести, земля оказывалась под арестом, а потенциальные собственники ждали легализации своих квартир годами, хотя рассчитывали на несколько месяцев.

В самой компании "Сохтмони Осиёи Маркази" подчеркивают, что все текущие споры с жильцами - совершенно рядовой процесс согласования, неизбежный при любом строительстве, и девелопер старается максимально учитывать пожелания собственников сносимых домов.

"По закону мы должны договориться со всеми собственниками. Это дело времени, и со многими из них мы уже заключили договоры. С каждым днем согласных жильцов становится больше.

Собственникам мы выделяем деньги, с расчетом 500 долларов в месяц, и можем выплатить их единовременно по договору (за декаду, полугодие или год), чтобы они оплатили себе проживание в съемной квартире.

За аренду мы отдельно даем, за ремонт отдельно, а сверху можем дать еще 20 кв. м. Стараемся договориться так, чтобы и нам, и им было хорошо", - говорит учредитель компании Неъматулло Хаитов.

Но, как всегда, на деле довольны остаются далеко не все.

Хотя в большинстве проектов новых ЖК общепринятой практикой считается рассчитывать компенсацию недвижимости именно по метражу, а не числу комнат, люди считают справедливым требовать от застройщика замену именно по числу комнат, учитывая неудобную для них планировку.

Тем более, как рассказал корреспонденту Sputnik опытный архитектор, семью которого напрямую коснулся снос данных домов, построив столь массивный объект с огромным товаро-бытовым и культурно-развлекательным стилобатом на месте старых зданий, застройщик получит 1044 квартиры, купив, по сути, всего 214.

А это хорошая маржа как для жилых, так и для коммерческих помещений.