Занять нельзя купить: кому доступна ипотека в Таджикистане

ДУШАНБЕ, 27 января — Sputnik. Демографический рост в Таджикистане и не думает замедляться. По оценкам экспертов, к 2030 году население страны может превысить 12 млн человек, а к 2100-му - 25 млн.

Такие темпы уже несколько лет беспокоят власти, которые честно признают, что местный рынок труда явно не поспевает за демографией. Но отсутствие рабочих мест - далеко не единственная проблема. На фоне высокой рождаемости в стране сокращается предложение доступного жилья.

Сейчас стоимость квадратного метра в столице и региональных центрах колеблется от 500 до 900 долларов (примерно 5,5-10 тыс. сомони).

К примеру, стандартная "двушка" в Душанбе обойдется примерно в 500-700 тыс. сомони в зависимости от расположения и качества ремонта. Учитывая, что средняя зарплата по Таджикистану составляет 1,5-3 тыс. сомони в месяц, молодой семье накопить на квартиру самостоятельно, без использования сторонней помощи или дополнительных активов, становится практически нереально.

Решить проблему в теории могла бы ипотека, тем более что за успешным примером далеко ходить не надо - в России до 90% квартир в новостройках покупается именно так. Однако у нас условия кредитования таковы, что согласиться на них готовы единицы, а подавляющее большинство граждан в принципе не рассматривают банковский заем как инструмент приобретения недвижимости.

Sputnik Таджикистан пообщался с заемщиками и кредитными специалистами, чтобы разобраться, какие подводные камни есть в ипотечной сфере и существуют ли хоть где-то в стране приемлемые условия кредита.

Некоторые специалисты справедливо замечают, что к ипотечной системе в стране отлично подходит поговорка: "Сколько "халва" не говори, во рту слаще не станет", и как бы ни была соблазнительна возможность купить квартиру в долг, реальные варианты отпугивают граждан, стоит только взглянуть на предложение в банках.

Средняя ставка по ипотеке в национальной валюте составляет 26% годовых. Для сравнения, в России это 8-10%, в Казахстане в том же "Халык-банке" - 13%. А вот у соседей ситуация иная, более похожая на таджикскую - в Узбекистане и Кыргызстане это 15-20%, если не считать льготных госпрограмм.

Впрочем, и в Таджикистане можно получить кредит под 13% годовых, но для этого его придется брать в долларах, что при нынешних колебаниях валют совершенно нереальное условие для подавляющего большинства граждан.

Условия банков в стране почти одинаковы: оплата всего 30% стоимости жилья, до 10 лет, таджикское гражданство. Некоторые организации требуют стороннего поручителя в возрасте от 18 до 65 лет, постоянно проживающего в Худжанде или Душанбе - главных экономически развитых городах, где у жителей меньше всего проблем с работой. Предлагаемая сумма обычно от 10 до 350 тыс. сомони и от 1 до 150 тыс. долларов.

Рассмотрим конкретные предложения. Относительно низкие (по таджикским меркам) процентные ставки предлагает "Банк Эсхата" (22%) и "Имон Фонде" (16%), правда, для этого надо соблюсти ряд непростых условий. "Спитаменбанк" предлагает специальный 12-процентный кредит до 150 тыс. долларов, но только на покупку домов от конкретных застройщиков.

Кроме того, многие кредитные организации медленно, но верно внедряют новые ипотечные опции в интересах клиентов.

Например, возможность рефинансирования - то есть погашения кредита через другой банк на чуть более выгодных условиях - появилась в Таджикистане менее 5 лет назад. Ряд банков готовы уменьшить процент в случае стихийных бедствий, болезни или иных форс-мажоров, а если заемщика уволят - заморозить выплаты на срок до 3 месяцев.

Впрочем, как показывает практика, для рядовых граждан подобная клиентоориентированность не компенсирует общей тяжести кредита.

42-летний Хомиджон Дадабоев, трудовой мигрант и бывший сотрудник банка, взял кредит на покупку жилья в Душанбе. Он говорит, что, даже зная всю внутреннюю кухню учреждения, все равно совершил ошибку.

В 2017-м Дадабоев купил "двушку" в 82-м районе за 28 тыс. долларов в строящемся доме и занял 20 тыс. долларов под 18% годовых. И сожалеет об этом.

"Ты сразу начинаешь понимать - с человеком может случиться что угодно. Есть риск потерять работу, попасть в аварию, заболеть. Кроме того, за неуплату ежемесячного платежа начисляется огромный штраф", - сказал он.

Светлана Бобоева, 35-летняя жительница Душанбе, также взяла в разгар пандемии, 2 года назад, кредит на 20 тыс. долларов. Она говорит, что купила жилье за 65 тыс. долларов и, чтобы получить ссуду в 20 тыс., заложила еще одну квартиру.

"Я планирую полностью погасить свой долг в этом году. На деньги банка можно купить дом, но очень важно иметь стабильный доход или какой-то бизнес", - сказала она.

Многие заемщики честно признаются, что огромное долговое бремя вынуждено воспитывает в них финансовую ответственность и дисциплину, о которой они раньше и не подозревали.

Так, Замира Юнусова, работающая в банковском секторе, взяла в кредит однокомнатную квартиру в столичном районе Профсоюз за 273 тыс. сомони, выплачивая 3,6 тыс. сомони в месяц. На это уходит не только вся зарплата Замиры, но и помощь семьи.

"До ипотеки я тратила всю свою зарплату и не откладывала. Теперь я знаю, что у меня есть кредит, я расходую очень мало. Нашу семью сейчас обеспечивает муж", - рассказала она.

По словам Боймирзо Боймирзоева, сотрудника фонда "Имон", в Таджикистане есть еще один, пока малоиспользуемый способ купить жилье - так называемая исламская ипотека, оформленная по стандартам шариата.

Поскольку в исламском праве строго запрещены проценты как форма ростовщичества, то банк формально не кредитует, а покупает жилье и сдает его в аренду на определенный срок. Арендная плата получается существенно выше рыночной, зато без рисков внезапного увеличения процентной ставки, как в обычном кредите, и, разумеется, главный плюс - собственная квартира спустя годы.

"Аренда рассчитывается на 10 лет, затем дом передается в собственность. Договор составляется в сомони, а условия финансирования основаны на законах шариата. Конечно, это лучше, чем традиционная ипотека, с точки зрения справедливости и прозрачности для клиента", - считает Боймирзоев.

Хотя Совет улемов Таджикистана недавно одобрил подобный вид услуг, однако для широкого развития "халяльной ипотеки" необходимо привлечение внутреннего и внешнего финансирования, подчеркивает эксперт. А эти ресурсы в банковском секторе сейчас ограничены, что предопределяет низкое распространение шариатских финансовых инструментов.

Экономист Зульфикор Исмоил также не испытывает оптимизма в отношении ипотечного кредитования в стране и считает, что на практике мало кто может воспользоваться жилищным займом.

Он описывает банковскую систему страны как "кипящий котел".

"У банков почти нет возможности предоставлять кредиты либо они делают это с огромными потерями для людей", - сказал он.

Не менее важной причиной неразвитости ипотеки является отсутствие доверия населения к кредитным организациям, а конкретно - банкротство сразу нескольких крупных учреждений за последние 3 года.

Эксперт добавляет, что Таджикистан уже почти 10 лет ведет переговоры с исламскими банками, но реальные возможности для "халяльной ипотеки" сильно ограничены.

Улучшить ситуацию могла бы ограниченная помощь государства в субсидировании льготных процентов, как, например, в России или Кыргызстане. Или хотя бы система налогового вычета в пользу заемщика - стандартная и полезная практика в странах с развитым жилищным кредитованием.

Увы, в вопросе обеспечения граждан доступным жильем государство и банковский сектор почти не взаимодействуют.

"К сожалению, проблемы государства не касаются банков", - отмечает Зульфикор Исмоил.

И до тех пор, пока правительство не сделает программу доступного жилья в стране одним из главных приоритетов социальной политики, ипотека в Таджикистане продолжит быть удовольствием для состоятельных и финансово стабильных граждан.